网友说他刚从日本回来,想不通日本为什么城市中到处都是“一户建”。尤其是东京,寸土寸金的地方怎么做到合理安排的。为什么? 1、呵呵,因为这就是“围城”呗,人类社会无处不在的现象。您觉得日本的城市规划似乎更合理,但在日本人眼中,中国的城市规划才更合理呢,永远是别人碗里的饭更香。 2、30年前的1995年我第一次去日本,也对他们城市中大量保留一户建的现象很羡慕。而当时的北京正在大拆大建,众多四合院被拆迁,那日本是怎么做到的呢?城建规划是不是太合理了? 当然,那会儿的日本房价虽然已经腰斩,但东京的房价“相对来说”还是非常贵的。北京平均房价当时不到3000块钱,而东京呢,新建公寓仍然动辄6/70万日元一平米。而且当时的日元非常值钱,人民币却贬值严重,所以汇率达到10,折合房价就是6/7万一平。这是30年前啊,恐怖不? 注:现在是日元汇率跟当年相比腰斩了,20:1。所以东京房价虽然这几年涨回最高点,但公寓单价折合人民币也不过就是7万多一平。 3、但是,就在我跟日本房地产同行表达了钦佩之后,人家却不以为然。反而用过来人的态度劝我们反思,说千万不要学习日本,这是失败的城建规划+保护法。 就因为保留了大量的一户建,所以导致东京等城市的土地利用率相当低。而商品价格是供需关系决定的,土地低效的后果就是住房供应量严重不足,所以才在1985年之后产生了巨大的泡沫。 而房价越涨,一户建的业主们就越奇货可居,征地+开发成本就越高,供应量就越少,从而造成了恶性循环,导致东京房价才上了天。之后的事情就是1995年的现状了,房价崩盘好几年了也没回暖。 4、当时这些日本开发商却很推崇中国的城建规划,尤其是旧城改造,认为远远超过日本。比如当年北京的金融街和崇外建外阜外等地,短短三年时间就几乎是完全拆平,高楼大厦拔地而起,这种规模和效率在日本是绝对不可能的,东京哪怕是1964年奥运会之前的改造力度也差远了。 5、所以这就是围城吧,当年的我们互相羡慕,都有点儿尴尬。我甭说当年了,甚至是今天也认为应该保留老城区。而日本开发商呢,他们则认为是拆了好,城市土地就应该以发挥价值优先,这才能快速发展。 而且在他们看来,日本这种保护一户建的政策,其实就是财阀们搞出来的阴谋。法律保护越严,虽然利好一户建的业主,但同时也只利好大型开发商,因为只有他们才有能力去征收和开发,这钱都让财阀给赚了。 而不利好谁呢?首先是日本政府呗,错失了城市发展的机会,也间接的制造了楼市泡沫,造成了经济危机。其次是不利好他们这种中小型的开发商,因为根本就没实力去参与拆迁盖高楼。当然最不利好的就是没有房子的家庭了,一户建保护的越好,他们就越买不起房,而且是永远都买不起。 6、之后这么多年我又接触了很多的围城观点,都是中国人羡慕日本的保留一户建,日本人推崇中国的大规模改造。尤其是2008年北京奥运会之后,我们接待了好几拨来考察中国的日本开发商。因为他们也被美国次贷危机冲击了,只能到当年唯一经济逆转的中国来找机会。 当时他们统一惊讶的是北京郊区的拆迁,尤其是望京等地,惊的几拨日本人都跟机器猫似的“呆若木猫”。在日本这是完全不可能的,“农协”就能把开发商给折腾死。 而在中国,在首都,这么一个超大型的村子在几天内就全部达成协议,之后嘁哩喀嚓的就给拆了?在没看到之前的他们是根本不敢想象的。 都知道日本“成田机场拆迁事件”吧?超大型的国际机场,竟然被几个钉子户所阻拦,至今也未按设计完成。甚至因为跑道长度不够而差点儿撞机,几拨负责谈判的公务员被折腾的七荤八素,甚至是被逼自杀。 但问题来了,几户农民真的有这么大的能力吗?图什么?其实背后就有农协的影子,没有领导者的推动,一盘散沙的农民是干不成大事儿的。他们是棋子,背后则是大佬们的博弈。 7、总之吧,我也认为日本保留一户建的政策很好,所以咱们也在改进,不仅保留了老胡同,农科院在海淀三环内还保留了100多亩的麦田呢。但是,日本其实也有不少人认为中国的城市规划好,规模大+效率高=发展快。这就是围城,永远互相羡慕嫉妒恨,这世界就是没完没了的一个个循环。
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📸 樊树同记者 何大龙 摄
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📸 彭南柱记者 杨桂亮 摄
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